Закон Дубая (ОАЭ) об аренде
ЗАКОН ЭМИРАТА ДУБАЙ (ОАЭ) №26 ОТ 2007 ГОДА
РЕГУЛИРУЮЩИЙ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ НАЙМОДАТЕЛЯМИ
И НАНИМАТЕЛЯМИ В ЭМИРАТЕ ДУБАЙ
Мы, Мухаммед бин Рашид Аль-Мактум, Правитель Дубая,
• После прочтения федерального закона №5 от 1985 года, касающегося гражданских сделок, и поправок к нему, и
• Федерального закона №10 от 1992 года, обнародующего доказательное право в гражданских и коммерческих сделках, и
• Закона №2 от 1993 года, устанавливающего специальный судебный комитет для разрешения споров между наймодателем и нанимателем, и
• Закона № 16 от 2007 года, устанавливающего агентство, регулирующее вопросы с недвижимым имуществом,
Издаём следующий закон:
Статья 1
Наименование
Данный закон будет называться «Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в эмирате Дубай №26 от 2007 года».
Статья 2
Определение — сфера осуществления
В применительных положениях этого закона следующие слова и термины должны иметь указанные значения, если контекст не потребует иного:
• «Эмират» — Эмират Дубай.
• «Агентство» — Агентство, регулирующее вопросы с недвижимым имуществом.
• «Недвижимое имущество» — Недвижимая собственность и её пристройки, арендуемые для проживания, коммерческих или профессиональных целей, или иной законной деятельности.
• «Договор найма» — Договор, в котором наймодателю вверяется разрешить нанимателю извлекать выгоды из собственности в определённых целях и на определённый период в обмен на определённое вознаграждение.
• «Наймодатель» — Физическое или юридическое лицо, по закону или соглашению обладающее правом распоряжаться собственностью, которому или чьему представителю или законному поверенному, включая нанимателя, уполномоченного наймодателем на субаренду собственности, передаётся правовой титул собственности на период найма.
• «Наниматель» — Физическое или юридическое лицо, приобретающее полные или частичные выгоды согласно договору найма, или любое лицо, законным образом приобретающее имущество на правах аренды у нанимателя.
• «Субарендатор» — Физическое или юридическое лицо, приобретающее полные или частичные выгоды согласно договору найма, подписанного с нанимателем.
• «Арендная плата» — Установленное вознаграждение, которое наниматель обязуется выплатить согласно договору найма.
• «Комиссия» — Судебная комиссия, уполномоченная разрешать споры между наймодателями и нанимателями.
• «Извещение» — Письменное уведомление, отправленное любой из сторон договора найма другой стороне через государственный нотариат, зарегистрированное письмо, личную доставку или любое другое технологическое средство, одобренное законом.
Статья 3
Этот закон должен быть применим для найма недвижимого имущества в эмирате, включая свободные земли и земли сельскохозяйственного назначения, исключая гостиницы и бесплатное жильё, предоставляемое физическими или юридическими лицами своим работникам.
Статья 4
Договор найма
Отношения найма между наймодателем и нанимателем будут управляться подписанным ими договором о найме, детально описывающим собственность, назначение аренды, имя наймодателя, номер и тип земли, имя области, период и размер вознаграждения, и способ оплаты.
Вся собственность, являющаяся субъектом этого закона или его поправок, должна быть зарегистрирована в Агентстве. Однако судебные органы, правительственные департаменты и органы власти не должны рассматривать никаких претензий, дел или условий исполнения закона, основывающихся на договоре найма, до тех пор, пока они не будут зарегистрированы в Агентстве в соответствии с правилами и условиями, установленными для этой цели.
Статья 5
Период найма
Период найма должен быть определён, в противном случае договор найма должен считаться действующим на период выплат арендной платы.
Статья 6
Если наниматель продолжает находиться на территории собственности после истечения срока действия договора без возражений со стороны наймодателя, договор будет продлён на тот же период или на один год, или любой меньший период на тех же условиях договора.
Статья 7
Если договор найма вступил в силу и надлежаще оформлен, он не может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем или нанимателем, пока обе стороны не согласятся с этим, или в соответствии с положениями данного закона.
Статья 8
Договор субаренды между нанимателем и субнанимателем должен истечь по окончании срока действия договора найма между наймодателем и нанимателем, за исключением согласия наймодателя на продление срока действия договора субаренды.
Статья 9
Арендная плата
Наймодатель и наниматель должны установить величину арендной платы в договоре найма, и не должны повышать её или вносить поправки в условия договора в течение двух лет с начала отношений найма.
Статья 10
Агентство должно обладать исключительными полномочиями устанавливать процентное увеличение арендной платы в эмирате, с учетом экономической ситуации.
Статья 11
Арендная плата включает в себя пользование выгодами собственности, такими как бассейны, игровые площадки, спортивные залы, клубы здоровья, парковки … и т.д., если не оговорено иное.
Статья 12
Наниматель должен вносить арендную плату в установленные сроки. Однако если соглашение о сроках отсутствует или доказать его невозможно, арендная плата должна быть выплачена заблаговременно в размере стоимости аренды за квартал.
Статья 13
- В силу статьи 9 данного документа и с целью возобновления договора найма, наймодатель и наниматель могут пересмотреть величину арендной платы; в случае, если согласия не достигнуто, а необходимость продления срока аренды доказана, Комитет должен принять решение о продлении срока аренды и определить величину арендной платы в соответствии с величиной арендной платы на подобную собственность на той же территории.
- Комитет должен принять решение о размере арендной платы на подобную собственность в соответствии с правилами и нормами, предложенными Агентством на основании того, в каком состоянии находится собственность, и величины арендной платы подобной собственности на той же территории.
Статья 14
Если любая из сторон решит не продлять договор найма или пожелает внести поправки в его условия, она должна уведомить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды, если нет иного соглашения.
Статья 15
Обязанности наймодателя
Наймодателю вверяется передать собственность в хорошем состоянии, позволяющем нанимателю получить выгоды, заявленные в договоре аренды.
Статья 16
На период действия договора найма наймодатель ответственен за поддержание собственности в надлежащем состоянии и должен устранить любые дефекты или недостатки, которые влияют на получение выгод от собственности нанимателем, если нет иного соглашения.
Статья 17
Наймодатель не должен вносить никаких изменений в собственность, её выгоды или сопутствующие ей, влияющие на предполагаемые выгоды, и наймодатель должен нести ответственность за подобные изменения со своей стороны, или со стороны любого уполномоченного им человека, и за весь ущерб, недостатки или нехватку, касающиеся собственности по независящим от нанимателя причинам.
Статья 18
Наймодатель должен предоставлять нанимателю все одобрения, которые могут потребоваться правомочным органам власти в Эмирате, если он желает произвести декоративные работы, или любые другие виды работ, которые требуют подобных одобрений, при условии, что эти работы не повлияют на конструкцию собственности и при условии, что наниматель обладает необходимыми документами, удостоверяющими заявки на такое одобрение.
Статья 19
Обязанности нанимателя
Наниматель обязан вносить плату за наем в установленные сроки и относится к собственности, как к своей собственной. Также ему запрещено производить любые изменения, реконструкции и текущие ремонты без разрешения наймодателя после получения необходимых разрешений от надлежащих органов. Это не повлияет на обязанность нанимателя выполнять оговоренные текущие ремонты и то, что обычно выполняют наниматели.
Статья 20
Наймодатель вправе получить от нанимателей депозитную сумму эксплуатационных издержек для обеспечения проведения ремонта собственности по истечении Договора найма, при условии, что наймодатель обязуется возвратить данный депозит или остаток суммы по истечении Договора найма.
Статья 21
Наниматель, по истечении договора найма, обязуется возвратить собственность наймодателю в том состоянии, в каком она была передана нанимателю в момент заключения договора, за исключением нормального износа или причин, не зависящих от него. Однако в случае возникновения разногласий вопрос следует передать на рассмотрение Комитета.
Статья 22
Если в договоре найма не оговорено иное, то наниматель должен производить оплату всех счетов и налогов правительственным учреждениям за получение прибыли при использовании собственности, помимо остальных счетов и налогов, предусмотренных договором субаренды.
Статья 23
При освобождении собственности наниматель не имеет права снимать любые закреплённые элементы благоустройства, если сторонами не установлено иное.
Статья 24
Если не оговорено иное в договоре найма, наниматель не имеет права передавать прибыль от использования собственности или заключать договор субаренды без согласия наймодателя.
Статья 25
Выселение - Наймодатель вправе потребовать от нанимателя освободить собственность до истечения Договора найма в следующих случаях:
a. Если наниматель не вносит плату за наем или ее часть в течение тридцати 30 дней с момента извещения наймодателем об оплате.
b. Если наниматель предает собственность или ее часть в субаренду без письменного согласия наймодателя. В таком случае выселению подлежит также и субарендатор, при сохранении его права на получение компенсации от нанимателя.
c. Если Наниматель использует или позволяет использовать собственность третьим лицам для незаконной или аморальной деятельности.
d. Если деятельность нанимателя приводит к изменениям, ставящим в опасность собственность таким образом, что ее невозможно вернуть в первоначальное состояние, или если он повреждает собственность умышленно или по грубой небрежности не предпринимает необходимых мер предосторожности или позволяет третьим лицам причинять такой вред.
e. Если Наниматель использует собственность в целях, отличных от тех, для которых она балы взята в наем, или использует собственность таким образом, что нарушает нормы планирования, строительства и землепользования.
f. Если собственность находится под угрозой обрушения, при условии, что наймодатель обязан подтвердить подобное состояние предоставлением технического отчета, подтвержденного муниципалитетом Дубая.
g. Если Наниматель не соблюдает правовые обязательства или условия договора найма в течение тридцати 30 дней с момента уведомления наймодателем о выполнении подобных обязательств или условий. - Наймодатель вправе потребовать от нанимателя освободить собственность по истечению срока Договора найма в следующих случаях:
a. Если нормами развития в Эмирате предусмотрены снос или реконструкция собственности в соответствии с распоряжениями правительственных учреждений.
b. Если собственности необходимы реконструкция или капитальный ремонт, которые невозможно провести, пока наниматель занимает собственность, при условии, что имеется подтверждающий данное состояние технический отчет, утвержденный муниципалитетом Дубая.
c. Если наймодатель намерен разобрать собственность для реконструкции или для пристройки новых сооружений, которые не позволят нанимателю использовать нанимаемую собственность, при условии, что получены необходимые разрешения.
d. Если наймодатель намерен вернуть собственность для того, чтобы использовать ее лично или для ее использования его ближайшими родственниками первого колена. Однако во всех приведенных выше четырех случаях наймодатель обязан известить нанимателя о причинах выселения, по крайней мере, за девяносто 90 дней до истечения Договора найма.
Статья 26
Если, к моменту истечения Договора найма, наймодатель требует возвратить собственность для своего личного пользования или ее использования его ближайшими родственниками первого колена, и Комитет одобряет подобное решение, то наймодатель не имеет права сдавать данную собственность в наем третьим лицам в течение года с момента возврата собственности, в ином случае наниматель вправе обратиться в Комитет с требованием выплатить ему причитающуюся компенсацию.
Статья 27
Общие положения
В случае смерти наймодателя или нанимателя отношения между сторонами Договора найма переходят к их наследникам, если наследники нанимателя не решат прекратить подобные отношения, при условии, что прекращение вступит в силу спустя тридцать 30 дней с момента извещения наймодателя о подобном решении или с момента истечения договора найма, в зависимости от того, что произойдет раньше.
Статья 28
Передача права собственности новому наймодателю не влияет на право нанимателя занимать собственность согласно Договору найма, подписанного прежним владельцем, при условии, что в Договоре найма имеется установленная дата.
Статья 29
Наниматель должен пользоваться преимуществом возврата к собственности в случае ее сноса, реконструкции или реставрации, при условии, что плата за наем должна быть установлена согласно Статье 13 этого документа. Наниматель должен воспользоваться вышеупомянутым правом преимущества в течение тридцати 30 дней с момента извещения его наймодателем.
Статья 30
Если Комитет требует прекращения договора найма, а собственность занята субарендатором согласно договору, подписанному с нанимателем и одобренному наймодателем, то в этом случае субарендатор вправе занимать собственность и далее на тех же условиях.
Статья 31
Подшивание дела о выселении не освобождает нанимателя от внесения платы за наем за весь период ведения дела до вынесения решения суда и его исполнения.
Статья 32
При обоюдном согласии наймодателя и нанимателя, зафиксированного в договоре найма или в дальнейшем, обращаться в арбитраж в случае возникновения споров, ни тот, ни другой не вправе предпринимать каких-либо действий, которые могут повлиять на собственность или права и обязанности обеих сторон, приведенные в этом документе. Однако по просьбе наймодателя или нанимателя Комитет должен издать временные распоряжения для защиты таких прав, до вынесения решения арбитражного суда.
Статья 33
Заключительные положения
Если, в случае возникновения споров, наймодатель и наниматель не согласны с арбитрами, или если один или более установленных арбитра увольняются, освобождаются от занимаемой должности или становятся нетрудоспособными, а стороны не приходят к согласию в этом отношении, тогда Комитет, по требованию любой из сторон, должен назначить арбитра или арбитров в количестве, равном или превышающем оговоренное количество.
Статья 34
Наймодателю запрещено отключать коммунальные услуги в собственности или препятствовать получению нанимателем прибыли от использования собственности. Однако в случае подобных инцидентов, наниматель вправе обратиться в полицейский участок этого района в целях подтверждения данного случая или прекращения подобного вмешательства, а также представить дело, включающее дополнительные отчеты, в Комитет для получения компенсации любых убытков.
Статья 35
Решения о выселении должны быть приведены в исполнение Комитетом согласно соответствующим правилам и процедурам. Иные решения, принятые Комитетом, должны быть приведены в исполнение исполнительным судебным органом Дубая.
Статья 36
Для введения в силу данного закона Агентство издаст нормы, которые затем будут переданы на рассмотрение председателя исполнительного совета.
Статья 37
Данный закон будет официально опубликован в и вступит в силу спустя шестьдесят 60 дней с момента его публикации.
Мухаммед бин Рашид аль Мактум
Правитель Дубая
Издано в Дубае 26 ноября 2007 году